5 tipos de contratos para construção - Qual é o melhor para o seu projeto?

Os projetos de construção podem ser complexos, caros e propensos a desacordos sobre custos, qualidade, prazos de pagamento ou outras dificuldades. Depois de redigir uma proposta de construção, você precisará assinar um contrato. Um contrato de construção sólido oferece orientação e um roteiro claro para todas as partes, o que ajuda a evitar conflitos desde o início. Além disso, sem um bom contrato, você aumentará o risco de perder dinheiro.

O contrato pode ser fornecido por qualquer parte, incluindo o proprietário, arquiteto, empreiteiro ou advogado. No entanto, como todo contrato favorece uma parte em detrimento da outra, vale a pena identificar e criar um contrato que proteja seus interesses. Mas como escolher o tipo de contrato mais adequado ao projeto?

Para ajudá-lo a escolher, vamos analisar cinco dos contratos de construção mais comuns para descrever suas características gerais e dar uma ideia melhor do caminho a seguir. Mas primeiro vamos rever rapidamente os elementos básicos que um contrato de construção deve abranger.

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O que deve ser incluído em um contrato de construção?

Seu contrato deve especificar o escopo do trabalho e o valor fixo que será pago. Além disso, deve descrever qualquer trabalho subcontratado e indicar as obrigações legais para qualquer edifício concluído. Estas são as disposições indispensáveis no seu contrato:

• Explicações detalhadas sobre o trabalho e as partes envolvidas, incluindo suas tarefas, responsabilidades e as de cada parte interessada envolvida.
• Cronograma do projeto e pontos-chave, incluindo prazos pelos quais você e sua equipe são responsáveis.
• Os termos e condições de pagamento.
• Obrigações e direitos do proprietário e do empreiteiro, estabelecendo quem é o proprietário de cada elemento, cobertura de seguro, inspeções governamentais necessárias e leis aplicáveis a ambas as partes.
• Uma cláusula de cancelamento do contrato no caso de seu cliente não poder mais pagar pelos serviços ou não poder prosseguir devido a uma complicação.
• Você pode incluir outros itens, como o procedimento para lidar com materiais perigosos, detalhes para entrar em contato com um advogado e outras leis aplicáveis que sejam relevantes para sua localidade, mas que não foram mencionadas anteriormente.

5 tipos comuns de contratos de construção

Existem muitos tipos diferentes de contratos de construção disponíveis para atender às demandas de todas as partes envolvidas. Afinal, não existem dois projetos de construção iguais. Proprietários, empreiteiros e fornecedores podem controlar os riscos e garantir que o trabalho e o processo de pagamento decorram da forma mais tranquila possível, sabendo qual o contrato de construção mais adequado ao projeto.

Vamos examinar algumas das opções mais comuns.

Contratos de valor fixo

Este é o tipo mais básico de contrato de construção, também conhecido como contrato de preço fixo. Os contratos de preço fixo são bastante populares no setor da construção civil, pois oferecem um preço único fixo para cada trabalho concluído no âmbito dos mesmos. Elas simplificam a licitação, permitindo que os clientes definam um preço fixo em vez de fazerem várias ofertas, dando aos empreiteiros a chance de obter margens de lucro elevadas quando concluem o trabalho dentro do prazo ou abaixo do orçamento.

No entanto, você deve levar em consideração todas as circunstâncias possíveis ao redigir um contrato de valor fixo, pois atrasos ou ajustes inesperados ao longo de um projeto reduzem diretamente sua margem de lucro.

Quando usar

Como o potencial de falha aumenta com o tamanho do projeto, os contratos de valor fixo são mais adequados para projetos menores, com um cronograma definido e escopos de trabalho conhecidos. Se estes não forem explicitamente acordados, pode ser difícil para os construtores prever os custos antecipadamente e evitar o excesso de escopo.

Contratos por tempo e materiais

Os contratos por tempo e materiais especificam uma taxa horária ou um custo diário. Seu cliente também concorda em pagar quaisquer custos associados ao projeto, listados no contrato como custos diretos, indiretos, margem de lucro e despesas gerais, além desta taxa. Este contrato geralmente inclui uma restrição de preço ou duração do projeto para reduzir o risco do cliente. Eles também envolvem menos riscos ao trabalhar em projetos pequenos, nos quais o cliente pode prever com mais precisão o escopo do projeto e, portanto, o custo final.

Quando usar

Os contratos por tempo e materiais são frequentemente utilizados nos casos em que o escopo do projeto não é claro. Como são mais flexíveis e o cliente reembolsa você pelo custo dos materiais, pagando um salário por hora, todos os atrasos inesperados, obstáculos e outras modificações no projeto são convenientemente cobertos.

Contratos de custo acrescido

Um contrato de custo acrescido cobre o custo dos suprimentos, materiais e mão de obra, bem como uma taxa adicional para cobrir o lucro do empreiteiro. A taxa pode ser um valor fixo pré-determinado ou uma porcentagem dos custos totais do projeto. Pode incluir custos indiretos, além dos custos do projeto, tais como despesas de viagem e uma porcentagem dos custos administrativos e de escritório do contratante.

Ao contrário de um contrato por tempo e materiais, nos contratos com custo acrescido, o empreiteiro cobrará todos os custos incorridos mais uma taxa fixa, em vez de uma taxa horária de mão de obra. Lembre-se de que você deverá manter registros meticulosos de seus gastos e poderá precisar fornecer justificativas aos clientes. Você também pode precisar de financiamento antecipado para pagar pelos materiais do projeto.

Quando usar

Os contratos com preço de custo acrescido funcionam melhor para projetos com um escopo pouco definido ou muitas variáveis incertas. A maioria dos contratos de custo acrescido tem um limite máximo que estabelece certas restrições financeiras, mas, na maioria das vezes, eles acarretam um risco maior para o proprietário do projeto, pois ele é responsável por cobrir quaisquer custos inesperados.

Contratos de preço unitário

Outro tipo de contrato frequentemente utilizado por construtoras e organizações federais é o contrato de preço unitário. Aqui, você divide a quantidade total de trabalho necessária para concluir um projeto em partes menores. Em vez de fornecer ao proprietário uma estimativa de preço para todo o projeto, o empreiteiro fornece ao proprietário estimativas de preço para cada item individual do trabalho. Isso é especialmente útil se um determinado elemento, como um material especial necessário para o projeto, estiver elevando o custo total e aumenta a compreensão do cliente sobre a transparência do contrato.

Os contratos com preço unitário também simplificam o gerenciamento de ordens de alteração e outras modificações no escopo do trabalho, quando qualquer trabalho adicional é simplesmente acrescentado como outra unidade com preço pré-definido. Tenha em mente que, embora todos devamos nos esforçar para ser mais transparentes, uma nova medição dos projetos de construção, ou a capacidade do proprietário de comparar o custo real de cada unidade com o custo total do projeto, pode causar um atraso no pagamento.

Quando usar

Projetos menores, como trabalhos de reparo ou manutenção, são mais adequados para contratos com preço unitário, que muitas vezes podem ser alterados se o escopo do projeto sofrer alguma mudança. Quando o escopo do trabalho muda, os contratos com preços unitários facilitam a modificação dos preços. Como o empreiteiro e o proprietário dividem o risco, esse tipo de contrato não é adequado para projetos complexos que envolvem vários componentes e materiais exclusivos.

Contratos de Preço Máximo Garantido (GMP)

Um contrato com preço máximo garantido estabelece um limite para o orçamento final de um projeto de construção. Aqui, o empreiteiro é responsável por quaisquer excedentes, quer envolvam custos de mão de obra ou materiais, pelo que, embora o processo de orçamentação do proprietário do projeto se destine a ser simplificado, parte do risco financeiro é transferido para o empreiteiro. O lado positivo é que, quando um projeto é concluído dentro do prazo e do orçamento, você pode incorporar uma cláusula para dividir qualquer economia do projeto com o cliente.

Um contrato GMP pode ser um acordo separado ou pode simplesmente incluir um preço máximo garantido e outros parâmetros específicos em outro tipo de acordo. Por exemplo, uma cláusula que restringe os custos totais a um preço máximo definido poderia ser incluída em um contrato de custo acrescido.

Quando usar

Os contratos de construção frequentemente incluem preços máximos garantidos, que funcionam bem para projetos com um mínimo de incógnitas, como o desenvolvimento de uma rede de varejo utilizando planos comprovados. Como existe um limite de custo fixo para o projeto, esses contratos também são uma excelente opção para clientes com recursos financeiros limitados.

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